“No estamos tan mal como Barcelona”: análisis de la proliferación y regulación de las viviendas de uso turístico en Madrid y Barcelona

Tras la irrupción de las grandes plataformas digitales especializadas en el alquiler de corta duración, la regulación del alquiler vacacional ha centrado el interés de las administraciones locales españolas. Éstas, han tratado de ofrecer una respuesta a la preocupación y posterior presión vecinal y del sector hotelero dadas las consecuencias de la turistificación del parque residencial que se venían dando en las capitales globales desde el despunte de AirBnB.

En Madrid y Barcelona, la legislatura de los 'ayuntamientos del cambio' entre 2015 y 2019 ha estado marcada por el intento de regulación del fenómeno ante la proliferación de apartamentos turísticos ofertados a través de plataformas digitales. En Barcelona, la presión vecinal acentuada durante el 'verano de la turismofobia' propició la aprobación del Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) en enero de 2017. En Madrid se aprobó el Plan Especial de Hospedaje (PEH) dos años después. La tardanza en la aprobación de este plan en parte se debió a una menor percepción del fenómeno. Los agentes económicos y parte de la administración madrileña abogaban por una regulación laxa de los apartamentos turísticos bajo el argumento de “no estar tan mal como Barcelona”, pese a admitir cierta turistificación del tejido residencial. 

Pero, ¿es cierta esta afirmación? Esta investigación proporciona una revisión actualizada de estos planes revisitando los contextos sociales y políticos que los enmarcan. Se han comparado en contenido el PEH y el PEUAT con respecto a la oferta publicada en AirBnB —atendiendo a sus características y distribución a lo largo del tiempo para evaluar tanto el grado de turistificación del parque inmobiliario, como la idoneidad y eficiencia de las normas zonales aprobadas.

Para ello, nuestra investigación se articula siguiendo dos líneas. Por una parte, y para poder establecer una comparativa, se han descrito y comparado ambos planes en base a las fechas del proceso de aprobación (inicial y definitiva), su ámbito de aplicación y finalidad, las actividades que regulan, la definición que proporcionan sobre la profesionalización de una actividad inicialmente caracterizada como 'economía colaborativa', tipo de regulación (según sea de prohibición total, limitación en base a una serie de restricciones o ‘laissez-faire’), condiciones requeridas para la implantación de establecimientos turísticos/viviendas de uso turístico, instrumentos a desarrollar, y normas zonales aplicadas. Se ha prestado especial atención a las zonas de aplicación de la normativa, puesto que puede estudiarse fácilmente su correspondencia con la distribución espacial de los alquileres vacacionales.

En consecuencia, nuestra segunda línea de investigación ha consistido en analizar la cantidad, distribución espacial, y tipo de anuncios a lo largo de la legislatura para comprobar la eficacia de las normas tras su aprobación en términos de disminución o estabilización del número de ofertas. Además, se ha estudiado el nivel de profesionalización, precio de los alojamientos, y número de viviendas preexistentes en regímenes tradicionales de tenencia para evaluar la ‘turistificación del parque inmobiliario’.

Los resultados verifican que ambos planes tratan de contener la turistificación residencial de los distritos centrales. Sin embargo, la disparidad de criterios de zonificación, así como su aprobación reactiva tras la posible consolidación de la oferta profesionalizada de apartamentos, podrían comprometer su eficacia.